仲量联行发布今年二季度天津房地产市场研究报告

　　新华网天津７月１３日电（记者毛振华）“鉴于京津冀地区交通一体化进程的稳步推进及国内电商行业的蓬勃发展，天津物流市场正在持续从中受益。”仲量联行天津分公司董事总经理何迈可表示。仲量联行今年二季度天津房地产市场研究报告显示，随着中海广场和陆家嘴金融广场Ｂ座完工入市，天津甲级办公楼市场新增１５万平方米空间。截至二季度，天津市内甲级办公楼数量达１５座，存量达１１０万平方米。零售地产方面，中国铁建广场一期作为社区购物中心在非核心商业区开业，进一步扩大区及天津城区的零售版图。高端住宅市场方面，天津市人才新政的出台，在吸引人才的同时也短期内带动了本地和外来居民的住房需求。

　　国内金融企业的租赁需求继续占据主导地位，在本季度总交易量中占比达３５％。大租赁成交包括：太平人寿保险租赁天津世纪都会４９００平方米的办公空间；本地基金公司中丽基金租赁茂业大厦２０００平方米的办公空间。本季度，对租金较的信息技术初创企业、航运物流企业及贸易公司继续积极寻求进驻新兴区域办公楼，特别是陆家嘴金融广场、中海广场以及远洋国际中心等项目的机会。

　　本季度，两座甲级办公楼完工入市，中海广场和天津陆家嘴金融广场Ｂ座推动市场新增供应增加１５万平方米。在其带动下，天津甲级办公楼市场存量增至１１０万平方米。由于供应量的提升，甲级办公楼市场的空置率增至４９．５％，环比上涨５．３个百分点，同比上涨１．３个百分点。同时，乙级办公楼市场由于没有新建项目完工入市，其空置率环比下降０．３个百分点，同比下降１．５个百分点，至３１．１％。

　　预计２０１８年下半年将有七座新建办公楼项目完工入市，手掌痣的位置与命运累计新增供应量约４２万平方米。新增供应预计将集中在新八大里区域等新兴办公楼板块。天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出：“伴随着南京－小白楼分市场入驻率的提升，业主将逐步减少租金优惠；但在如新八大力板块在内的新兴区域中，项目仍将呈现较低租金水平。”

　　天津非保税物流市场的需求继续保持活跃，本季度净吸纳量达到３２万平方米，环比上涨５５．９％，同比飙升２．５倍。大型电商、第三方物流公司以及制造业企业继续成为在天津工业物流市场上表现最为活跃的需求来源。武清区和北辰区持续受到租户青睐，但大量吸纳则主要出现在物流空置面积较大的新兴板块，如津南区和西青区。

　　位于津南区的平安物流园一期以１００％预租率完工入市，为非保税物流市场新增供应１０万平方米。在需求强劲的带动下，天津非保税物流市场的空置率降至５．４％，环比下降７．５％，同比下降１２．９％，创九年来新低。

　　２０１８年下半年，预计将有六个新建非保税物流项目将完工入市，累计新增供应３４万平方米。仲量联行天津工业地产部总监高云鹏表示：“天津物流市场的主要需求推动力来自于电商和第三方物流公司，国内电商行业的蓬勃发展也将使这些企业持续从中受益。我们预计武清、北辰和西青的物流需求将继续保持强劲，推动２０１８年的物流市场租金加速增长。”

　　在天津零售市场激烈的竞争下，本季度，多个零售项目调整其租户组合，市场整体租赁需求增长放缓。如富力广场调整首层租户，并吸纳众多儿童教育培训品牌；乐宾百货重新调整其负一层商业品牌，专注于餐饮业态。

　　本季度天津零售市场的净吸纳量微幅走低，达到４万平方米，环比下降８９．８％，同比下降７８．９％。儿童、电子及时尚类租户成为零售租赁需求的主要推动力。例如，儿童艺术教育中心——番茄田艺术学校在熙悦汇和世纪都会等优质购物中心开设了四个分校。电子品牌在大型购物中心和社区购物中心均有进驻。此外，部分国际时尚品牌纷纷抢滩天津的主要零售地段。

　　仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示：“随着年轻消费群体的购买力不断增强，各大国际品牌对进入天津核心商业分市场的成熟零售项目开设专卖店的兴趣仍然浓厚。”

　　小型社区型购物中心——中国铁建广场一期开业，区非核心商业区的零售空间新增供应量达４．５万平方米。该项目作为办公楼和住宅项目的商业裙楼，吸引了大量中端餐饮、家居和服务行业的租户进驻，以满足该地区居民和上班族的日常需求。购物中心紧邻地铁６号线和人口密集的住宅区，自开业以来人流量一直相对较高。本季度，天津零售市场的租赁需求和新增供应量增幅接近，市场空置率保持在９．８％，环比持平，同比下降２．４个百分点。

　　预计２０１８年下半年将有两座新建购物中心进入市场，新增零售空间１７万平方米。天津陆家嘴中心和天津保利广场均是由经验丰富的开发商所开发的优质购物中心。预计两个项目的租户组合丰富，将为天津城区带来包括“多走”和小象生鲜在内的全新品牌和购物体验。同时，也将推动天津主要商业板块的竞争更趋激烈，给消费者带来更加多元的消费选择。

　　２０１８年第二季度，天津市出台的两项“人才新政”，使得天津住宅市场需求回暖。新政，从４月１日起，符合资格的非本地居民可以“租房落户”，即基于租住地申请办理天津市户口；５月１６日，天津市又出台了“海河英才”计划，该计划降低了对外来人才的落户门槛。在限购政策仍然生效的同时，人才新政带动了非本地居民的住房需求以及本地居民部分被的住房需求。受其影响，４－５月天津高端住宅的交易量累计达到３５５套，环比上涨３２．５％，同比上涨５０．３％。

　　本季度共推出７５９套新建高端住宅，环比上涨２０．３％，同比上涨２．４％。绝大多数的新增供应位于成熟住宅板块，包括梅江、水上公园和海河沿岸板块的现有项目。如，惠灵顿海上花苑二季度售了四栋新楼盘，推出３２７套新房。

　　与新增供应量相比，高端住宅市场交易量相对较小，从而推高市场存量。受其影响，４－５月高端住宅市场的平均售价微幅走低，环比下降３．１％，同比下降８．９％。不过，２０１８年下半年，在人才新政的带动下，市场氛围有所好转，市场成交量预计将会上涨。

　　仲量联行天津研究部总监蔡蕾表示：“预计人才新政将加快天津的经济转型步伐，从而改善天津的经济基本面。预计整体市场短暂火热后，天津的住房需求将逐渐回归至更为的水平，从而减缓房价的上涨。

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